旧楼改造、加装电梯本是暖民心的好事，但也可能因为历史原因、权属冲突引发矛盾。大楼历史形成的通道能否保留使用？物权与相邻权如何平衡？近日，广州海珠法院在审理一起排除妨害纠纷案件中，就遇到了上述难题。

1998年因市政修路，将广州市海珠区某大楼北侧围墙拆除，出于安全及通行考虑，大楼所在公司将大楼原有的北侧通道封闭，另行开放南侧通道，此后南侧通道一直作为涉案大楼的唯一进出通道，至今已有23年，属于历史形成的必经通道。后因该公司债务问题，涉案大楼首层被拍卖抵债，拍卖时特别标注了涉案大楼首层因改造形成南侧通道，要求受拍人予以保留该通道。

2013年，A先生购买了该大楼首层，此后并未对该南侧通道的情况提出异议，并且多年来也一直将南侧通道无偿提供给涉案大楼的居民使用。

2019年，恰逢广州市政府支持小区改造，34名业主（涉案大楼2-9层房屋所有权人）自发申请加装楼宇电梯，并已取得《建设工程规划许可证》，工程实际开工时因施工需要重新开放了原封闭的北侧通道。

与此同时，A先生就以南侧通道的产权归其所有为由，垒砌了2米高墙截断南侧通道，后用大铁锤砸毁墙体、木门、电线等，并在南侧通道的不锈钢铁门上加设了锁具和监控设施，大楼其余楼层业主不得不使用北侧通道进行通行。

双方就南侧通道的使用权属问题引发争议，34名业主遂向法院提起诉讼。

起诉的业主共同认为，A先生在购买涉案房屋时，南侧通道早已形成，对房屋现状与房产登记附图不符的情况是知情的，此后也并未对南侧通道使用权问题提出异议，一直以来都是允许其余楼层业主无偿使用该通道。现在虽然大楼加建电梯，但电梯施工的位置并未占用被告合法产权的区域，也未改变南侧通道作为大楼居民出入唯一必经通道的实质。因此A先生加建墙体围蔽南侧通道的行为既妨害了其余业主的通行权利，也阻碍了电梯加建。

争议焦点：

究竟A先生是否享有南侧通道的合法产权?

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定以及该房屋大楼《不动产权证书》的记载，涉案大楼首层现登记在A先生名下，应属于A先生的合法财产。

谁能享有南侧通道的通行使用权?

经法院审理查明，事实上即便电梯完成加建且同时开放北侧通道，仅凭北侧通道也是无法同时满足电梯运行和行人通行的条件，故仍需将南侧通道作为疏散通道使用。

结合该南侧通道的形成原因、A先生购买大楼首层时法院对该通道提出的保留使用要求，以及截止至该通道被A先生围蔽前的使用情况，法院对34名业主提出保留南侧通道使用权的诉求予以支持。

法院经审理后，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百八十八条、第二百九十一条的规定，作出如下判决：

一、A先生拆除位于涉案大楼首层南侧通道内自行加建的全部墙体，清除砖块等建筑材料，清除安装在南侧通道外侧防盗门上的锁具及监控设备；并停止对涉案大楼加装电梯施工工作的妨害。

二、驳回众业主的其他诉讼请求。

A先生对一审裁判结果不服，提起上诉。经广州市中级人民法院二审审理，判决驳回上诉，维持原判。

法官寄语

近年来，广州市大力推动“老旧小”小区的改造升级工作。特别是针对“老旧小”小区加装电梯，是改善民生生活环境，提升城市形象的惠民措施。但是在加建电梯过程中，往往容易引发邻里纠纷，如何化解邻里纠纷，做到既保障物权人的合法权益，又能积极推动“老旧小”小区的改造工作，成为了司法审判中需要考量平衡的因素。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十一条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

法官建议，对于加装电梯过程中出现的这些纠纷，高层和低层的住户都应该秉承和谐、友善、文明的社会主义核心价值观精神，互谅互让，积极化解矛盾，共同创造睦邻友好、和谐友爱的邻里关系，共同改善居住环境。